Usucapione: Ester Mauro Scucces, in questo nuovo appuntamento con la rubrica l’avvocato risponde, affronta molti dei dubbi che emergono sull’argomento.

“Avvoca’, posso diventare proprietario di un bene altrui che però ho sempre usato come fosse il mio senza pagare nulla?”

Non è così raro sentirsi porre questa domanda da parte di clienti che dopo diversi decenni di possesso, uso, abitazione, passaggio o lavoro esclusivo su fondi altrui, rivendicano come propria la titolarità su determinati diritti, altrimenti riservati ai legittimi proprietari.

Ma è bene sapere che non sempre l’usucapione agisce. Di contro, in alcuni casi, potrebbe anche venire agevolata e abbreviata, permettendo, a chi ne ha il diritto, di divenire proprietario di un bene non suo, ancor prima del decorso degli ordinari termini di legge.

Cosa si può usucapire?  Possono venire usucapiti il diritto di proprietà e gli altri diritti “reali” ( da res latina, e dunque che hanno ad oggetto la cosa, il bene materiale) riferibili ai cosiddetti beni mobili registrati, come ad esempio un’automobile. Allo stesso modo, possono essere acquisiti per usucapione la proprietà e gli altri diritti reali, come il diritto di servitù, di abitazione, d’uso, di usufrutto ed enfiteusi, che hanno ad oggetto un bene immobile. Quando si può usucapire? A seconda che si tratti di beni immobili o mobili registrati, il termine ordinario dell’usucapione varia dai 20 ai 10 anni dall’inizio del possesso. Ma in altri casi particolari si può sperare di usucapire un bene anche al decorrere di soli 3 anni.

Tuttavia, per rendere di più facile comprensione l’istituto trattato, mi concentrerò principalmente sull’usucapione come modalità di acquisto del diritto di proprietà di un immobile. Al di là dei più noti modi di acquisto della proprietà di un bene tramite compravendita, donazione, permuta o successione ereditaria, si affiancano altri istituti. Uno di quelli che fanno maggiormente discutere è proprio l’ acquisto della proprietà per usucapione.

Come si può usucapire la proprietà di un immobile altrui? In via generale, l’acquisto della proprietà per usucapione si configura nel momento in cui un soggetto, trovatosi possessore di fatto di un bene immobile della cui proprietà non è titolare, ne goda continuativamente e indisturbatamente  per un lasso temporale di 20 anni. L’articolo 1158 del Codice Civile, infatti, laconicamente stabilisce che “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi, si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”. Ciò significa che anche in caso di occupazioni non supportate da alcuna norma o accordo tra le parti, il possessore di fatto di quell’immobile ha buone chance di divenirne un giorno il pieno proprietario, facendosi carico, dopo 20 anni, dei soli costi legali e/o notarili previsti per la formalizzazione dell’acquisto di un bene per usucapione.

È pur vero che chiunque intenda usucapire un immobile sia chiamato a provare – con non poche difficoltà-  di essersi comportato per tutto il tempo previsto dalla norma “come fosse il proprietario” di un bene non suo, di aver occupato quello stesso bene continuativamente e indisturbatamente o comunque di non essere rimasto privo del suo possesso per oltre un anno.

Dopodiché bisogna accertare che non siano intervenute azioni da parte del legittimo proprietario che abbiano interrotto il decorso dei termini di legge e impedito all’occupante di fatto di usucapire. Tali interruzioni possono essere fisiche, tramite rimozione o apposizione di recinzioni che consentano la riappropriazione materiale del bene da parte del legittimo proprietario; esplicite, tramite la sottoscrizione, tra proprietario e occupante, di contratti di affitto o comodato d’uso, con i quali quest’ultimo accetta manifestamente il ruolo di mero detentore del bene altrui e non di soggetto che si comporta “come se ne fosse il proprietario”; tacite, tramite l’esercizio, da parte del legittimo proprietario di un bene, delle facoltà ad esso riservate dalla legge, come la promozione di azioni di regolamentazione di confini con il vicinato,  l’esperimento di procedure per il recupero di rimborsi spese e canoni di occupazione a carico di chi dispone del proprio immobile o, ancora, la richiesta di una o più autorizzazioni per interventi riqualificativi e ristrutturativi del bene occupato. In ultimo rimane la rivendicazione legale, tramite la promozione di una precipua azione giudiziaria volta a liberare l’immobile o anche solo a ottenere una sentenza che ne accerti e dichiari la vera titolarità.

Ma si devono aspettare sempre 20 anni per usucapire un bene formalmente non mio? Esistono dei casi particolari in cui, l’occupante senza titolo, creda di aver già acquisito legittimamente un bene. È l’ipotesi di chi possiede un immobile o un mobile registrato in forza di un “titolo astrattamente idoneo” (es. contratto di compravendita risultato poi invalido per motivi sostanziali o formali) e che ha acquistato in “buona fede”, credendo genuinamente di esserne l’effettivo proprietario. Al sussistere di questi due requisiti, la legge riconosce a costui la possibilità di acquistare il pieno diritto di proprietà, per usucapione, in soli 10 anni dalla trascrizione del titolo astrattamente idoneo (3 anni per i beni mobili registrati), anziché al decorrere dei canonici 20 anni dall’inizio del possesso senza titolo. È questo il caso dell’usucapione abbreviata, prevista all’art. 1159 del Codice Civile.

Ciò significa che l’acquisto del diritto di proprietà per usucapione sussiste al coesistere di due circostanze contrapposte, da un lato l’interesse di un mero possessore di fatto a utilizzare continuativamente un bene immobile o mobile registrato come se ne fosse proprietario e, dall’altro, l’assenza di interesse da parte del legittimo titolare a usufruirne o a rivendicare quel bene.

Ma quindi lo Stato vuole avvantaggiare e premiare gli occupanti senza titolo di un immobile altrui? La ragione per cui l’ordinamento prevede istituti come quello dell’usucapione come modalità di acquisto della proprietà di alcune categorie di beni, è da ricercarsi nell’esigenza pubblica di scongiurare, tra le altre, l’abbandono degli immobili, l’aumento dei beni derelitti e del vuoto urbano. Assegnare ogni bene a un legittimo proprietario e ogni diritto all’effettivo titolare, significa sapere con certezza a chi attribuire privilegi, ma soprattutto oneri e responsabilità tipici di quei diritti stessi. Quindi, in un caso come quello dell’usucapione, lo Stato non fa altro che riconoscere, a chi ne ha interesse, la possibilità di divenire proprietario di un bene di cui si è preso cura come fosse suo e, parallelamente, dichiarare decaduta la titolarità di chi, pur consapevole della situazione, nonostante i lunghi termini concessigli dalla legge, abbia abbandonato o comunque non abbia fatto nulla per rivendicare come proprio ed esclusivo il possesso di un determinato bene.

Come si dichiara l’usucapione e ci sono costi? Affinché l’usucapione possa produrre i suoi effetti, la stessa deve essere accertata e dichiarata. Ciò può avvenire con sentenza del Tribunale di pertinenza o, come accade ormai molto più spesso, con verbale ad esito di una procedura di Mediazione Civile. I costi ovviamente variano a seconda che si scelga il rimedio giudiziale o quello conciliativo e sono generalmente a carico del beneficiario del bene usucapito.

Come si è detto, tutto quanto visto sin qui per il solo diritto di proprietà su beni immobili e mobili registrati, vale anche per l’acquisto degli altri diritti reali, come il diritto di servitù, usufrutto, uso e abitazione, i quali, seppur esercitati su un bene altrui senza alcun contratto o in forza di un titolo astrattamente idoneo, potranno venire acquisiti se l’esercente di fatto ne abbia usufruito continuativamente e indisturbatamente per tutto il tempo previsto dalla legge.

Avv. Ester Mauro Scucces